土地是开展的基础资源，作为建造用地的乡村宅基地却长时间空置，得不到有用使用，是很大的丢失。假如充沛开释这批资源，将会添加更多的包括犁地在内的农业用地，也可能缓解乡镇用地、工业用地的短缺问题，最起码经过整治，能够改动现在乡村许多房子因无人办理，墙倒屋塌，村容破落的现象。但是从现在来看，搁置宅基地的回收、整治、流转存在许多难题。

　　一是方针依据缺乏。现在，从中央到当地都没有出台较为体系的辅导定见。虽然十八届三中全会指明了土地准则改革的方向，但到现在仍没有出台配套改革行动。专家议论纷纷，但没有威望的解读,没有出台详细的操作措施。

　　能够说当下前宅基地只需分配、办理方面的法律准则，却没有流转、退出的规则，只需进口，没有出口，也能够说是不完善的。现在虽然部分省市在宅基地准则改革方面作了一些探索，但首要会集在发达区域，据网上报导广东（农用地、 商住地、 工业地）的乡村宅基地准则改革方案现已报送国务院，但还处在批复傍边。

　　从现在来看，宅基地法律规则是一户一宅准则，但关于超越一户一宅的并没有清晰的处理方法，包括宅基地转让、租赁、担保等等方面，更没有清晰的方针行动。就底层操作来看，现在关于搁置宅基地的运用，首要依据是“占补平衡”准则，施行的项目首要是土地复垦，复垦就是将现有的搁置宅基地收拾为犁地，而转化为林地或许其它建造用地，并不包括在内。

　　一般坝上村庄规划、占地面积都不大，但复垦本钱很高，一般每亩都在6万元左右，还要配套打井等灌溉设备，规划小了，一般不具有耕耘价值，因而一般申报规划都在100亩左右。并且有的村庄地处山区，坡度较大、严峻缺水，复垦价值不高。当时“占补平衡”的准则是“占优补优”，一般村庄即便进行了复垦，耕耘条件也不会太好,并不能很顺畅地置换到乡镇建造用地目标。

　　二是底层难有积极性。搁置宅基地，是越贫穷的区域越多，土地复垦费用由当地承当，土地复垦的本钱又适当高，每亩六到七万元，关于财务贫穷县来说，是一笔不小的费用，何况贫穷县招商引资相对困难，招引出资，下降地价是通用作法，当时在税收减免上被严格控制，当地只能内部“挖潜”，选用的重要优惠手段一般就是“零地价”，这样，出让土地后当地政府没有任何收入，村庄复垦出资实践上根本等同于财务支出。

　　何况，贫穷县份落地项目较少，需求的建造用地相对较少，以S县为例，本年分配的建造用地目标是434亩，现在报卷的只需300亩，还节余100多亩。曾经经过村庄复垦、土地收拾，增出来的用地目标，能够在全市、乃至在全省流动，这个县的目标能够给另一个县用，目标就是钱，现在方针改动了，目标不能够流转，本县又没有用处，又要出资，宅基地复垦的积极性天然下降。

　　三是农人不合作。农人一般有房产是祖业，卖房卖地是败家的观念，加上当时在乡镇的日子作业并不稳定，虽然很大一部分人在乡镇现已购房，但出于给自己留条后路的主意，一般不会简单退出宅基地。特别是十八届三中全会今后，跟着确权脚步的加速，农人普遍对土地增值抱有过高期望，很少简单抛弃宅基地。

　　另一方面，一户多宅以及超面积占有宅基地，都是前史构成的，原因杂乱，真实依照法律规则履行适当困难。经过商场化方法运作，激活搁置宅基地也比较困难，比方A村新办饲养场就是使用搁置宅基地，开端是每户3万元，后来扩展规划需求购买宅基地，农户要价上升到10万一户，部分农户乃至借机施压，要到20多万，没有到达协议。何况从当时法律法规来看，房子连同宅基地一起转让后，是否能够从头请求宅基地并无明文规则，农人完全能够在宅基地出让后，再请求，构成乡村建造用地规划的扩张。

　　改革开放初期，村内根本是“613899”部队，现在根本是“99”部队，在一些村庄外出人口超越80%的村庄，60岁人口挨近百分之百，乃至选不出比较年青的人担任村干部，村庄严峻空心化，全县589个天然村，空心村就有434个，占悉数村庄的73.7%。当时的空心村已与曾经不一样，刚改革开放时农人收入进步，榜首志愿是改进住房，另择新址盖新居，是住新居闲故居。现在是终年离村外出务工，新故居统统搁置。

　　这样来看，跟着乡镇化的推动，乡村人口外流是天然趋势，一些村庄消失也是天然趋势。以2009年为起点，从S县统计数据看，5年来天然消失的村庄到达33个，在未来20-30年内，大批村庄天然消失将是必然趋势。乡村居民越来越少，村庄越来越少，搁置、空置宅基地将越来越多，但搁置宅基地产权仍是农人的，流不转、退不出,将是严峻的问题。适应趋势，提早策划这项作业，对经济社会开展有着重要意义。

　　一是要顶层规划。没有上层方针推出，底层操作就没有章法，也不会有一致的标准、一致的步骤，不只不利于开释宅基地存量，各市县方针不一致，补偿标准不一样，也简单给未来留下对立危险。现在，发达区域急需求用地，很可能烦躁冒进，贫穷区域用地需求不旺，积极性不可能高。推出相关方针措施，将是首要应该考虑的问题。

　　二是要树立一致商场。曾经村庄整治节余用地目标，是各市、县私下买卖，引发了一些问题，在部分省市被全面“叫停”。但土地商场化是必然趋势，不能因噎废食，关键是让它透明化，走揭露拍卖的路子。树立全省一致的建造用地买卖商场，既能让土地目标买卖走上台面，利于监督，也便利提早审阅，更好地遵循“占优补优”准则。

　　三是要清晰鸿沟。城市无序扩张现已糟蹋了许多土地，特别是优质犁地。乡村绝不能再走先听任、再标准的老路。曾经粮食产量少，农人建村庄首要考虑的是生计问题，村庄一般建在耕耘条件不太好的、利于排水的当地，现在农人不考虑吃饭问题了，考虑的是寓居条件、日子质量，乃至是未来的开展，新建房一般选在交通便利的当地，接近水源的当地，地形开阔平整的当地，占用的一般都是较好的犁地，何况现在乡村宅基地与常住居民比起来，现已严峻过剩，即便是经济发达区域，人口没有较大外流，但与城市比较，建造用地占用仍然显着偏大。对村庄做出科学规划，严控村庄外延，重视消化存量，是避免土地搁置糟蹋的必要措施。

　　四是要严查严管。土地法律力气缺乏、力度缺乏，也是很重要的问题，超占、违占建造用地，假如不能发现在前、阻止在前，只需构成现实，法律难度和整改本钱适当高，价值适当巨大。比方全国小产权房就是一个很好的实例。当时，底层土地办理机构人数少，装备差，根本只够完结土地批阅，而关于土地法律上更多是心有余力缺乏。强化底层土地法律力气、添加巡查频度，从源头上避免违法违规用地也是适当重要的。

　　五是要加大财务支撑。充沛激活宅基地存量，能够退出、能够流转，也能够合理使用，比方种饲养，但处理这一问题关键是钱的问题，没有钱农人谁都不会自愿退出。除了走商场化的路子，用商场的方法去处理，加大对贫穷县份的财务支撑，也是适当重要的，有了上级支撑的财务补贴，县乡没有了财务负担的后顾之虑，才有满足的底气、有足够的志愿回收、整治宅基地，也能够因地制宜加以使用，宜农则农、宜林则林、宜养则养，有了更大的回旋空间。